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JURISPRUDENCIAAmparo colectivo. Comisiones. Topes. Corredor inmobiliario. Cuestiones de derecho local. Requisitos. Procedencia. Derecho a una vivienda digna
Se hace lugar a la acción de amparo colectivo iniciada por la asociación civil actora, pues la resolución 350/2016 del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, que facultaba a sus miembros colegiados a cobrar entre 1 y 2 meses de alquiler en concepto de comisión por sus servicios de corretaje inmobiliario, importó una lesión manifiestamente arbitraria e ilegítima de los derechos de los inquilinos y potenciales inquilinos, atento al tope legal del 4,15% sobre el monto del contrato fijado en la ley 2340.
Ciudad de Buenos Aires, 30 de agosto de 2016
Vistos los autos citados en el epígrafe de los que
Resulta:
I) A fs. 1/29vta. se presentan Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (en adelante, «ACIJ») representada por su apoderada y el señor Gervasio Muñoz, en su calidad de inquilino y de integrante de la agrupación Inquilinos Agrupados, e inician acción de amparo contra el Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (en adelante, «CUCICBA») a fin de que:
1. Se declare nula la Resolución N° 350/2016 dictada por el Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires;
2. Se ordene al CUCICBA implementar un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios, con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos sobre locaciones de inmuebles destinados a vivienda única;
3. Se ordene al CUCICBA la confección de un plan integral para la difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única; y
4. Se conforme una mesa de trabajo entre las partes, con participación de la Defensoría de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para realizar la planificación y el seguimiento conjuntos de las obligaciones que surgen de los puntos 2 y 3.
Los amparistas indican que la ley 2.340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece que los corredores inmobiliarios no podrán cobrar a los inquilinos comisiones superiores al 4,15% del total del contrato de alquiler (equivale a un mes promedio de alquiler) para el caso de locaciones de inmuebles con destino de vivienda única (art. 57). Afirman que ello es así, hasta tanto se dicte una ley que regule los honorarios que los corredores inmobiliarios pueden cobrar a los contratantes, que aún no se ha dictado (art. 11 inc. 2).
Refieren que desde el momento de su vigencia, los corredores inmobiliarios han mayoritariamente incumplido esta norma, en forma sistémica, posibilitado por la elusión por parte del CUCICBA de su obligación de ejercer el poder de policía sobre el cumplimiento con la referida obligación legal por parte de sus matriculados.
Mencionan, que dicha situación se vio sumamente agravada recientemente, producto de que CUCICBA ha dictado y publicado en el B.O. la resolución nº 350/16, en virtud de la cual pretende aplicar el principio de libertad contractual para todas las comisiones que cobran los corredores inmobiliarios, incluidas las que cobran a los inquilinos cocontratantes, y establece un valor supletorio al acuerdo de partes de «entre uno y dos meses de alquiler».
Puntualizan que ello implica en la práctica dejar sin efecto -siquiera supletorio- al art. 57 de la Ley 2.340, que tiene por objeto proteger a los inquilinos de la Ciudad de los obstáculos prácticos que limitan la satisfacción de su derecho a la vivienda.
Señalan, que para justificar la resolución que dictó el CUCICBA sostienen que su criterio se corresponde con un supuesto cambio normativo producido por la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Indican que la interpretación que el CUCICBA realiza sobre las consecuencias de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación son jurídicamente erradas por cuanto:
a. Pretende aplicar para el contrato de corretaje una previsión que el Código Civil y Comercial de la Nación formula para otro tipo de contrato;
b. Pretende extender criterios legales sólo aplicables a la relación entre corredores y comitentes, a las relaciones que se generan entre corredores y cocontratantes, demostrando un preocupante error de interpretación normativo y dejando en una grave situación de indefensión a los inquilinos que son en principio ajenos a la relación de corretaje entre corredores y comitentes;
c. Omite considerar artículos claves que el propio Código Civil y Comercial de la Nación prevé para el contrato de corretaje, como el art. 1355 que reconoce que las reglas del Código no obstan a la aplicación de las disposiciones de normas especiales, como en el caso que nos ocupa la Ley 2.340; y
d. Con su interpretación el CUCICBA desconoce que la competencia para el dictado de normas de regulación del ejercicio profesional corresponde a las provincias y a la CABA.
Relatan que la interpretación del CUCICBA respecto de las consecuencias jurídicas de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación para los contratos de corretaje, es frontalmente contraria a la del propio redactor del código y Presidente de la CSJN, el Dr. Ricardo Lorenzetti. Ello por cuanto este explica, al comentar el Código, que las leyes provinciales de regulación de honorarios, e incluye expresamente a la Ley 2.340, no ven alterada su vigencia en virtud de los cambios del nuevo Código.
Detallan que la interpretación del CUCICBA es también contraria a la que realizaba la propia demandada pocos meses antes del dictado de la Res. 350/16, en plena vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, de su respuesta a un pedido de informes que le formulara ACIJ que reconocía la plena vigencia y aplicabilidad del art. 57 de la Ley 2.340.
Exponen, por otro lado, que el CUCICBA carece de competencia para el dictado de la Res. 350/16, por cuanto la Legislatura de la Ciudad no le ha brindado facultades para:
a. Dictar normas de regulación de honorarios, reservándose en forma expresa dicha competencia;
b. Dejar sin efecto leyes dictadas por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por razones básicas de división de poderes; y
c. Dictar normas de alcance general que pretendan instaurar interpretaciones jurídicas tendientes a resolver supuestas tensiones entre leyes de los Poderes Legislativos.
Especifican que la res. n° 350/16 dictada por el CUCICBA tiene el efecto de legitimar un actuar antijurídico por parte de los corredores inmobiliarios.
Sostienen que la desregulación de las comisiones máximas que los corredores inmobiliarios pueden cobrar a los inquilinos tiene el efecto de agravar la problemática habitacional que atraviesa la Ciudad de Buenos Aires, y redunda en una grave lesión del derecho a la vivienda de los actuales y potenciales inquilinos.
Puntualizan que, de aceptarse la validez jurídica de la res. n° 350/16, implicaría que el Estado de la Ciudad, en este caso a través de un ente público no estatal en el cual ha delegado ciertas funciones, ha dictado normativa regresiva en materia de derecho a la vivienda; lo que señalan se encuentra prohibido por la vigencia del principio de progresividad establecido por los tratados internacionales de protección de los derechos económicos sociales y culturales con jerarquía constitucional en nuestro país.
II) La ACIJ y Gervasio Muñoz solicitan se les reconozca legitimación activa para interponer el presente amparo colectivo en defensa del derecho a la vivienda digna de inquilinos y potenciales inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que verán cercenado el acceso al derecho a laPara continuar leyendo ingrese aquí para acceder a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña.
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