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JURISPRUDENCIAServidumbre de paso. Reivindicación de inmueble. Rechazo de la demanda. Camino público. Acceso público. Derecho de propiedad
Se confirma la sentencia que rechazó la demanda por constitución de servidumbre de paso y reivindicación promovida respecto a determinados bienes inmuebles, al juzgarse que la mayoría de los motivos invocados por los reclamantes distaban de ser útiles a los fines de justificar la insuficiencia de la salida que una de las parcelas tenía al camino público, ya que las alegaciones vinculadas a la mayor o menor distancia a recorrer para acceder a lugar público utilizando uno u otro acceso, o las vinculadas al tipo de medio de transporte que era menester utilizar, no lograban constituirse como motivos válidos que justifiquen la imposición forzosa de una servidumbre de paso a los predios vecinos en los términos del artículo 3069 del Código Civil de Vélez.
En la ciudad de Mar del Plata, a los 04 días del mes de septiembre de 2019 reunida la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados «KIRICOS, CARMEN INÉS C/ ESTEBAN, ERNESTO CARLOS Y OT. S/ SERVIDUMBRES», habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Ricardo D. Monterisi y Alfredo E. Méndez en virtud de la excusación formulada por el Dr. Roberto J. Loustaunau el 27 de marzo de 2019 y que se acepta en este acto.
El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes
CUESTIONES
1ª) ¿Es justa la sentencia definitiva dictada el 18 de febrero de 2019?
2ª) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión planteada el Sr. Juez Dr. Monterisi dijo:
I. La sentencia definitiva del 18 de febrero de 2019 viene a conocimiento de este Tribunal de Alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora mediante la presentación electrónica n° 16852813 del 10/03/2019.
a. En lo que aquí interesa destacar, el juez de primera instancia rechazó la demanda de constitución de servidumbre de paso y reivindicación promovida por Julio Martín Kiricos, Jorge Esteban Kiricos y Carlos Mario Kiricos contra Carmen Inés Esteban respecto a los bienes inmuebles identificados como parcelas …, …, … y …, matrículas …, …, … y …, Circunscripción … del Partido de Balcarce, con costas.
Para así decidirlo, señaló en primer lugar que el caso debe regirse a la luz de la legislación civil derogada, sin perjuicio de que no existen diferencias profundas entre las disposiciones del Código Civil y el nuevo Código unificado.
Explicó que la actora pretende lograr la constitución de una servidumbre de paso respecto de las parcelas identificadas como … y … de la circunscripción III del Partido de Balcarce, inscriptas bajo las matrículas … – 08- y … -08- con relación a las parcelas … y … de propiedad de la demandada, inscriptas con los números … y 7810 -08-, reclamo que busca lograr la optimización del ingreso al predio turístico «Piedra Naranja», cuya explotación se realiza sobre la parcela … de los actores y cuyo caminos de acceso a la ruta 226 resultan inconvenientes. Agregó -siguiendo el relato de la accionante- que los lotes circundantes son divisiones de una fracción de campo y poseen tranqueras en los alambres cuyo paso siempre fue autorizado por los distintos propietarios a lo largo del tiempo. Así ocurrió desde que los actores compraron las primeras porciones de las parcelas … y … accediendo a ellas por las tranqueras internas que vinculan entre sí a través de las parcelas … y … (de los demandados) y que a su vez conectan por el camino público que proviene de Villa Laguna La Brava. Destaca que los actores reconocieron que existen dos vías rurales de acceso público que permite el ingreso directo al predio no obstante las inclemencias del tiempo y el tránsito de vehículos pesados dificultan su uso. Tal es la razón por la que requieren la servidumbre de tránsito por las distintas parcelas de propiedad de la demandada (la … y …) en tanto ello permitiría un ingreso directo, más efectivo y en mejores condiciones al complejo turístico.
Seguidamente, anticipó que la demanda no puede prosperar en tanto el carril de acceso a la parcela … que existe en el kilómetro 42,89 de la ruta nacional 226 es el que cumple debidamente con la factibilidad de ingreso al predio comercial de los actores, no obstante las mejoras, el mantenimiento y la conservación que sean menester efectuar. Tal es el acceso que, con las mejoras y la conservación periódica correspondiente, es menos perjudicial para ambas partes (para la actora, por los menores costos para su adaptación a la circulación de vehículos; para la demandada, al no verse afectada económicamente con una servidumbre de tránsito que se enclavaría sobre la vivienda ubicada en la parcela ….
Luego de detallar cuáles son las propiedades de cada una de las partes, dijo que se acreditó que el complejo Piedra Naranja está afectado a la práctica de ecoturismo o turismo de estancias y que el municipio local lo declaró de interés turístico. No ha sido discutido que sobre parte de la superficie de 251 hectáreas de la parcela … los actores conformaron el referido complejo habitacional sobre el margen correspondiente a la laguna La Brava. La prueba producida también reflejó la opinión de la Dirección de Turismo y la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Municipio de Balcarce en cuanto a que el complejo turístico «no podrá desarrollarse de acuerdo a lo previsto si no mejora su acceso y caminos» dado que existe inestabilidad de cumplimiento en los compromisos adquiridos con anterioridad y en los días de lluvia se hace imposible el ingreso a las instalaciones. La solución -se dijo- requiere de una alta inversión para asegurar la transitabilidad de los caminos. El a quo precisó que los actos administrativos refieren al camino público ubicado en el kilómetro 42/3 de la ruta nacional 226 (nada dice, en cambio, sobre accesos alternativos que funcionan sobre la base de un sistema de comunicación interno entre las diferentes parcelas).
Afirmó que el perito ingeniero Zamponi explicó que la vía de acceso del kilómetro 42,890 de la Ruta 226 recorre 1,7 kilómetros y alcanza al alambrado y la tranquera de entrada de la parcela … y que después de atravesar dos huellas dentro de ésta última llega a la proximidad de la parcela …. El experto explicó que el tramo está compuesto por un camino público rural sin pavimentar que requiere -para su uso normal con tránsito liviano- un mantenimiento periódico y para el uso con combis, camiones y ómnibus es aconsejable evaluar la factibilidad de construir una base de suelo seleccionado y estabilizado con piedra y cemento. Con trabajos de refuerzo y desagí¼es necesarios, esa vía resulta ventajosa como acceso a la parcela de los accionantes. El total estimado de la obra ascendería a 2.000.000 de pesos a noviembre de 2014.
Mencionó el relato de los testigos ofrecidos por la actora -Sres. Madrid, Moschetto, Juárez y Ferrara- que narraron las características de dicha vía de acceso, los problemas derivados del impacto que tienen las lluvias y demás inclemencias climáticas y el perjuicio económico generado en el emprendimiento turístico. Reparó también en lo dicho en similar sentido por los testigos Fernandez, Maurente, Moscheto, Ferrara, LobatoPara continuar leyendo ingrese aquí para acceder a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña.
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