Mis documentos Documentos Relacionados
JURISPRUDENCIAFideicomiso inmobiliario. Construcción de cocheras. Explotación temporal directa de los fiduciantes. Excepción de incumplimiento
En el marco de un juicio ordinario, se modifica parcialmente la sentencia recurrida, ordenando a los fiduciantes abstenerse de intervenir en la explotación comercial, administración y manejo de fondos y del personal del garaje objeto del contrato, hasta tanto se proceda a alquilar a un tercero ajeno a las partes en la forma y plazo establecidos en el fallo de grado.
En Buenos Aires a los once días del mes de julio de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos «SIMAGUI S.A. CONTRA RICDAN S.R.L. Y OTROS SOBRE ORDINARIO», Expte. Com. 50279/09 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Vocalías N° 17, N° 18 y N° 16.
La Dra. Alejandra N. Tevez interviene en su carácter de subrogante de la vocalía N°17 que se encuentra a la fecha vacante.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 3501/36?
La Doctora Alejandra N. Tevez dice:
I. Antecedentes de la causa.
a. Simagui S.A., en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Complejo Uriburu (en adelante, «FCU») inició demanda contra Ricdan S.R.L. en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Emprendimiento Uriburu (en adelante, «FEU») a fin de que se la condene a cumplir con el «convenio de rescisión de contrato de locación de garaje y administración provisoria temporal directa hasta nuevo alquiler o venta a un tercero» (en adelante, «contrato de explotación temporal» o, indistintamente, «convenio de explotación transitoria», «convenio», o «contrato») del 03.10.08.
Concretamente, y como consecuencia del cumplimiento del contrato que invocó, requirió se condene a Ricdan S.R.L.: i) a rendir cuentas de la explotación del garaje sito en Pte. José Evaristo Uriburu … (en adelante, «Uriburu …»), ii) a entregar los fondos recaudados por la explotación exclusiva y que le corresponden, iii) a efectuar la compensación de los montos recolectados, y iv) a que se cumpla y se efectivice la prohibición de Ricardo Alberto Vázquez (en adelante, «Ricardo») y de Violeta del Valle Arias (en adelante, «Violeta») de inmiscuirse en la administración prevista en el contrato de explotación temporal del 03.10.08 y de los fideicomisos.
Asimismo, solicitó: i) de acuerdo al art. 509 del Cciv., se fije un plazo para que se integre el capital necesario a fin de terminar la obra conforme lo previsto en el convenio de explotación transitoria, y ii) se establezca el término de culminación de la explotación temporaria a cargo de ambos fideicomisos, instante a partir del cual se torna exigible la obligación de locar el fondo de comercio a terceros y el plazo para ingresar el monto para la terminación de la obra.
Si bien inició demanda contra Daniel Alberto Vázquez (en adelante, «Daniel»), posteriormente desistió de la acción contra aquél (v.fs. 1125), lo cual se tuvo presente a fs. 1127.
Refirió a los antecedentes que motivaron la suscripción del contrato de explotación temporal del 03.10.08 objeto aquí de debate.
Así, dijo que en 1999, los hoy fiduciantes del FCU -por una parte – y Violeta y Ricardo -por la otra-, adquirieron cada uno la propiedad del 50 % del inmueble sito en Uriburu …. Relató que a fin de explotarlo comercialmente como garaje constituyeron la sociedad Pte. José Evaristo Uriburu … S.R.L. (en adelante, «Uriburu S.R.L.») cuya administración era ejercida por Ricardo y el producido de la renta distribuído por mitades a ambos grupos de condóminos.
Adujo que en el 2004 comenzaron a construir sobre el terreno un edificio sujeto a propiedad horizontal. La inversión se solventó -prosiguió- con fondos propios de ambas partes.
Explicó que, luego de iniciada la obra y en su parte «fina», Violeta y Ricardo se quedaron sin remesas. Manifestó que tal situación la fue paralizando, tensionó las relaciones entre los condóminos, dificultó la convivencia y la continuación de la administración común.
Dijo que en ese escenario, sumado a la falta de rendición de cuentas y de explicaciones sobre la explotación del garaje, decidieron a través del convenio del 28.06.05 adjudicar las unidades (departamentos y cocheras) del edificio en construcción a cada uno de los condominios.
Relató que, tras la adjudicación y con la intención de continuar con la obra, resolvieron constituir -con los bienes objeto del condominio- dos fideicomisos de administración a fin de realizar lo necesario para culminarla.
Expuso que fue así que se formó FCU, donde Adolfo Guillermo Vázquez, Silvia Fabiana Vázquez y Claudia Marcela Vázquez, asumieron el rol de fiduciantes-beneficiarios y Simagui S.A. el de fiduciaria. Aclaró que con el restante 50% se constituyó FEU, donde Violeta y Ricardo asumieron el rol de fiduciantes-beneficiarias y Ricdan S.R.L. el de fiduciaria. Alegó que sus cláusulas son claras respecto de la obligación de los integrantes de aportar los fondos necesarios para terminar la obra y que, como consecuencia de los problemas suscitados por la explotación del garaje, se incluyó que para el supuesto de acordarse alquilar todas las cocheras como un único fondo de comercio, solo se autorizaría la explotación a un tercero que no tuviera interés concurrente con ninguno de los titulares del dominio de cualquier proporción del inmueble.
Retomó su relato y explicó que durante y hasta la construcción de la estructura del edificio que realizó Criba S.A., cerraron el garaje. Manifestó que tras ello se reabrió y suscribieron un contrato de explotación temporal con Uriburu S.R.L. Dijo que su única finalidad fue conseguir la habilitación del garaje, ponerlo en funcionamiento y con ese valor llave agregado, alquilarlo a terceros para destinar los fondos obtenidos a finalizar la obra.
Mencionó que tuvieron interesados, que acercó propuestas de financiación y ventas; y, sin embargo, los fiduciantes del FEU se negaron y no aportaron los fondos necesarios para continuar.
Fue así que -adujo- ambos fideicomisos suscribieron el 03.10.08 el convenio de explotación transitoria objeto de debate en el cual acordaron de forma excepcional y temporaria explotar el garaje con la exclusiva finalidad de que Ricdan S.R.L. se hiciera de los fondos necesarios para seguir la construcción. Ello pues Simagui S.A. poseía el dinero del aporte y lo había también garantizado a través de su presidente, Adolfo Roberto Vázquez (en adelante, «Adolfo»).
Expuso que en ese contrato decidieron -previa rescisión del vínculo que existía con Uriburu S.R.L.- que: i) ambos fideicomisos explotarían el garaje por un plazo máximo de 9 meses, ii) en ese lapso, Ricdan S.R.L. se comprometía a obtener los fondos necesarios para cumplir con su aporte, y iii) vencido el plazo de vigencia del convenio debían alquilar el garaje a un tercero ajeno.
Explicó que aPara continuar leyendo ingrese aquí para acceder a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña.
HASTA 3 CUOTAS SIN INTERÉS 15% DE DESCUENTO CON QR Y TRANSFERENCIA
Plan Básico
Consulte online más de 65.000 documentos jurídicos, Legislación, Jurisprudencia y Modelos de Escritos.
Consulte online más de 65.000 documentos jurídicos, Legislación, Jurisprudencia y Modelos de Escritos. Jurisprudencia: 40.000 fallos a texto completo del orden Nacional y Provincial emanados de los distintos tribunales del país.
Legislación: más de 20.000 normas Nacionales y Provinciales, Leyes, Decretos, Resoluciones.
Modelos de Escritos: 5.000 modelos referidos a una gran cantidad de temas. Contratos, Cartas Documento, Demandas, Contestaciones, Oficios, Recursos, etc.
Tendrá acceso ilimitado a todos los documentos y a sus actualizaciones según el plan contratado.
Con su nombre de usuario y contraseña podrá acceder a todos los contenidos disponibles del plan.
Plan Premium
Acceso ilimitado a más de 1.000.000 de documentos jurídicos actualizados diariamente. Incluye Legislación, Jurisprudencia y Modelos de Escritos.
Incluye fallos de tribunales nacionales, federales, provinciales y de la CABA. Sumarios y textos completos. Legislación nacional y provincial. Acceso completo a más de 5400 modelos de escritos, oficios, contratos, demandas, contestaciones, recursos, cartas documento, notificaciones prejudiciales y judiciales.
Buscadores integrados con facilidad y simplicidad en sus búsquedas: Búsqueda simple, avanzada, por voces y por tribunal.
Acceso a todos los documentos y a sus actualizaciones según el plan contratado. Sin pagos mensuales ni renovación automática para los Planes semestral y anual.
Con su nombre de usuario y contraseña podrá acceder a los nuevos documentos que se cargan diariamente en el sitio web.
Tendrá toda la información jurídica actualizada que necesita diariamente para el ejercicio profesional.
Luego de realizado el pago, recibirá un correo electrónico con su nombre de usuario y contraseña para acceder al sistema.
Formas de Pago: Puede abonar su compra mediante Tarjeta de Crédito, Débito o en cualquier sucursal de PagoFacil y/o RapiPago, como así también obtener los datos necesarios para realizar una Transferencia Electrónica o Depósito Bancario.
