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JURISPRUDENCIALocación de obra. Construcción de vivienda. Incumplimiento. Defectos. Ruina. Daños y perjuicios
Se confirma el acogimiento de la demanda de daños por incumplimiento del contrato de locación de obra por parte de la empresa constructora y los arquitectos que la dirigieron, pues lejos de encontrarse terminada, la construcción ubicada en el terreno del actor presentaba daños de tal extrema gravedad e importancia económica que configuraban la ruina parcial de la vivienda, aun cuando no existiese peligro de comprometer su estabilidad.
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 11 días del mes de septiembre de 2019 reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «C» de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos «CATARDO EMMANUEL C/CONSTRUCCIONES INTEGRALES DE BUENOS AIRES S.R.L. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS» (EXPTE. N°68766/2014), respecto de la sentencia corriente a fs. 1735/1787, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Diaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
I.- La sentencia de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por Emmanuel Catardo contra Construcciones Integrales de Buenos Aires (CIBA) S.R.L., Fabián Ricardo Lagares, Claudia Aída Fernández Sarcone, Mariana Zacharías y Diego Javier Paladino, por resolución de contrato y resarcimiento de los daños y perjuicios que el actor adujo haber padecido a causa de las graves deficiencias que presentó la obra realizada por los demandados para él.
Para así decidir, y tras desestimar las diversas excepciones opuestas por los accionados y determinar que la acción se regiría por la ley 24.240 -integrada con las normas atinentes a la responsabilidad contractual y el art. 1198 del Código Civil-, la Sra. Juez de grado tuvo por acreditado que el actor, propietario de un terreno sito en la calle O’Higgins … de la ciudad de Hurlingham, provincia de Buenos Aires, había celebrado con CIBA S.R.L. un contrato de locación de obra por el cual le había encomendado la construcción de una vivienda unifamiliar en el lote indicado.
Tuvo asimismo por demostrado el vínculo existente con los profesionales Mariana Zacharías y Diego Javier Paladino y su participación en la ejecución de la obra constructiva encomendada por el accionante. Consideró que las tareas de proyección y dirección de la obra encargada por el actor a la empresa constructora habían sido desarrolladas por los nombrados en conjunto como equipo de trabajo y, por lo tanto, la constructora y los profesionales intervinientes en la proyección y dirección de la obra debían responder solidariamente frente al comitente.
Por otra parte, la juzgadora determinó que, en el caso, debía admitirse la inoponibilidad de la personalidad societaria planteada por el actor, por considerar que en razón de la infracapitalización de la sociedad constructora se presentaba el supuesto previsto por el art. 54 de la ley 19.550. De ahí que concluyera que los socios Fabián Ricardo Lagares y Claudia Aída Fernández Sarcone también debían responder por los daños y perjuicios reclamados.
En definitiva, tras tener por acreditada las deficiencias que había presentado la obra, la sentenciante entendió que los citados codemandados habían sido los responsables por aquellos daños al no haber ejecutado la obra conforme a las reglas del arte y la técnica que exigía la actividad realizada. Condenó, en consecuencia, a los nombrados a pagarle al pretensor la suma de $2.871.600 – comprensiva de $321.600 en concepto de retraso por mora, $550.000 por daño materiales y $2.000.000 por desvalorización del inmueble- con más sus intereses y las costas del juicio.
II.- La sentencia fue apelada por las partes.
1.- El actor expresó agravios a fs. 1811/1841, los que fueron contestados a fs. 1894/1908 por CIBA S.R.L. -a los que adhirió la codemandada Zacharías a fs. 1909-, sin que, en cambio, el aludido recurso mereciera respuesta por parte de Paladino, Lagares y Fernández Sarcone.
El codemandado Paladino sostuvo su apelación a fs. 1843/1851, recibiendo la contestación del actor que obra a fs. 1932/1935.
Lagares y Fernández Sarcone fundaron su recurso a fs. 1852/1856, mereciendo la réplica del actor de fs. 1943/1949.
A fs. 1857/1881 obra la expresión de agravios de CIBA S.R.L., que fue contestada por el accionante a fs. 1911/1931.
Finalmente, la codemandada Zacharías presentó su memorial de agravios a fs. 1882/1892, el que fue respondido por el actor a fs. 1936/1942.
A fs. 1980/1983 dictaminó el Sr. Fiscal de Cámara.
2.-
a.- El actor critica el monto fijado por la juzgadora en concepto de desvalorización del inmueble. Señala que la propiedad en óptimo estado fue tasada en la suma de U$S863.740 y que la pericia estimó un 30% menos de ese valor, razón por la cual el rubro debió prosperar por la suma de U$S259.122 y no por la de $2.000.000 como indica la sentencia. Pone el énfasis en que nunca se podrá obtener el resultado óptimo que se hubiera logrado de haberse construido la casa sobre una platea de hormigón. Finalmente, sostiene que, al demandar, el reclamo se había hecho en pesos de acuerdo al valor del dólar estadounidense de esa fecha, siendo el perjuicio sufrido de U$S600 por metro cuadrado.
Con relación al daño reconocido por la entrega de la obra fuera de plazo, indica que al tenerse en cuenta la fecha de firma del contrato de terminaciones de obra (18/5/2010), se desnaturalizó el contrato; que los 250 días de plazo estipulado habían vencido el 7 de abril de 2010, razón por la cual hasta la fecha de resolución del contrato transcurrieron 806 días de retardo, lo que arroja un total de $459.600 con más los intereses moratorios desde la fecha de resolución. Se agravia también que la juzgadora considerara que la celebración de otro contrato implicó la prórroga del plazo original cuando la demandada no demostró la incidencia de los adicionales sobre el plazo original. Afirma que para ese entonces el plazo para concluir y entregar la obra estaba vencido y que la firma del contrato por los adicionales en nada tuvo influencia sobre el primer contrato. Subsidiariamente, solicita que se fije judicialmente la incidencia del plazo y se determine la mora descontando el tiempo de ejecución de los adicionales, no debiendo ser más del 10% del valorPara continuar leyendo ingrese aquí para acceder a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña.
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