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JURISPRUDENCIALocación de obra. Definición. Requisitos. Excepción de incumplimiento contractual. Accesión. Responsabilidad del propietario
Se hace lugar al recurso de apelación interpuesto y se condena al pago de las obras realizadas en el inmueble objeto del contrato que los unía, rechazándose la excepción de incumplimiento contractual incoada por la demandada. Asimismo, se condena al propietario del bien, dado que pese a no participar del contrato, se benefició directamente con las obras realizadas.
En Buenos Aires, a los 29 días del mes de junio de dos mil quince, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia de la Señora Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados «FRINCA S.A. c/ COTO C.I.C.S.A. y otros s/ Ordinario» (Expediente Nº 093.126, Registro de Cámara Nº 18.665/2004), originarios del Juzgado del Fuero N° 13, Secretaría N° 26, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dra. María Elsa Uzal, Dra. Isabel Míguez y Dr. Alfredo Arturo Kí¶lliker Frers. El Señor Juez de Cámara Doctor Alfredo Arturo Kí¶lliker Frers no interviene en el presente Acuerdo por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJN).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, la Señora Juez de Cámara Doctora María Elsa Uzal dijo:
I.- Los hechos del caso.
1) A fs. 67/76 se presentó Frinca S.A., quien promovió demanda de cobro de sumas de dinero contra Coto C.I.C.S.A., Alfredo Coto, Gloria Alicia García de Coto y Masol S.A., reclamando que se condene a estos últimos a pagar a su parte el monto de pesos … ($ …) más I.V.A., o lo que en más o en menos resulte de las pruebas a producirse en autos, todo ello, con más sus correspondientes intereses y costas.
En respaldo de su pretensión, comenzó explicando que era una empresa constructora que, además, poseía un estudio de arquitectura a cargo del arquitecto Juan Carlos Forteza.
Sostuvo que en el mes de agosto de 1993, Alfredo Coto y su esposa Gloria Alicia García le encomendaron la remodelación integral -trabajo que comprendía tareas de proyecto y dirección de obra, albañilería, amoblamiento y decoración integral- de un departamento de la actora, el cual sería utilizado como vivienda particular del matrimonio y sus hijos.
Afirmó que los honorarios por proyecto y dirección se fijaron en el …% del costo total de la obra, excluyendo de dicho costo, las obras que realizara Frinca S.A. como empresa constructora, quien efectuaría presupuestos de las distintas obras, las que serían pagadas en certificados quincenales conforme a su avance. Sostuvo, asimismo, que los honorarios por el asesoramiento de decoración y amoblamiento habrían sido pactados en el mismo porcentaje indicado.
Desglosó su reclamo de la siguiente manera:
1.1) Por tareas como empresa constructora:
a) Afirmó que el día 12/05/1994 entregó un primer certificado de las obras correspondientes al presupuesto N° 3 que habrían sido ejecutadas hasta ese momento, el que no fue abonado, pese a lo cual las obras continuaron, lo que motivó que el certificado fuera reformulado en dos oportunidades, hasta que finalmente se confeccionó en forma definitiva, por un monto de $ … más I.V.A. Agregó que la demandada, tras verificar el cumplimiento de las obras en cuestión, prestó conformidad en forma verbal para que se emitiera la factura, a resultas de lo cual fue emitida y presentada a aquélla, la que lleva el N° …, del 21/06/1994, empero, nunca fue cancelada.
b) Sostuvo que durante el cumplimiento de los trabajos comprometidos por el presupuesto N° 3 y también por necesidades evidenciadas en el curso del cumplimiento del contrato de locación de obra, la comitente agregó otras tareas, las que fueron contenidas en el certificado de trabajos complementarios al presupuesto N° 3, de fecha 21/06/1994, por un importe de $ … más I.V.A., el cual tampoco habría sido cancelado.
c) Adujo, también, que la accionada debía resarcir el lucro cesante generado por la imposibilidad de realizar las obras contratadas pendientes como consecuencia de la intempestiva resolución del contrato, estimando la indemnización en $ … más I.V.A.
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